Ta maison. Ton prêt.
Ton hypothèque.

Premier achat immobilier — Le guide pour bien démarrer

Félicitations! Tu es prêt à faire ton premier achat immobilier. C'est une décision importante et excitante, mais elle peut aussi sembler compliquée. Ne t'inquiète pas — je suis ici pour te guider à travers chaque étape et te montrer comment maximiser tes économies tout en obtenant la meilleure hypothèque possible pour ta situation.

Comprendre les programmes d'aide gouvernementaux

Avant même de commencer à chercher une propriété, il est essentiel que tu connaisses les programmes gouvernementaux conçus spécifiquement pour les premiers acheteurs. Le Régime d'accès à la propriété (RAP) est un programme fédéral qui te permet de retirer jusqu'à 60 000 $ par personne de ton compte REER pour financer ton achat. Si tu es en couple, cela signifie que vous pouvez retirer jusqu'à 120 000 $ ensemble. C'est un avantage énorme que tu ne dois absolument pas ignorer.

En addition au RAP, il y a également le Compte d'épargne libre d'impôt pour l'achat d'une première propriété (CELIAPP). Ce programme te permet d'accumuler jusqu'à 8 000 $ par année, pour un maximum de 40 000 $ au cours de ta vie, dans un compte enregistré avec des avantages fiscaux. Les cotisations sont déductibles d'impôt, et les gains de placement croissent à l'abri de l'impôt. C'est une excellente façon de préparer ta mise de fonds tout en réduisant tes impôts.

Règles de mise de fonds et amortissement

Comprendre les règles de mise de fonds est crucial pour ta planification financière. Si tu achètes une propriété pour moins de 500 000 $, tu peux mettre en avant aussi peu que 5 % du prix d'achat. Entre 500 000 $ et 1,5 million de dollars, tu dois faire une mise de fonds de 10 % sur la portion excédant 500 000 $. Pour les propriétés au-dessus de 1,5 million de dollars, tu dois mettre en avant 20 % de l'ensemble du prix. Il est important de noter qu'à partir de décembre 2024, les premiers acheteurs au Canada peuvent désormais profiter d'un amortissement sur 30 ans — c'est une extension par rapport à la période précédente de 25 ans, ce qui peut rendre tes paiements mensuels plus abordables.

L'assurance hypothécaire SCHL

Si tu n'as pas au moins 20 % de mise de fonds, tu devras te qualifier pour une assurance hypothécaire. Cela protège le prêteur au cas où tu ne pourrais pas rembourser ton hypothèque. Oui, tu paies pour cela, et c'est un coût supplémentaire à prévoir, mais c'est ce qui rend possible ton premier achat avec une mise de fonds moins élevée que le 20%. Depuis 2024, le cap assuré maximum a augmenté à 1,5 million de dollars, ce qui ouvre plus de possibilités pour les acheteurs. L'assurance ne représente qu'une partie de tes coûts d'accès à la propriété, et il y a d'autres stratégies que nous pouvons explorer ensemble pour rendre ton rêve plus abordable.

Obtenir une pré-approbation hypothécaire

Une étape que tu ne dois absolument pas sauter est l'obtention d'une pré-approbation hypothécaire. C'est un processus où un prêteur évalue ta situation financière et détermine le montant qu'il est disposé à te prêter. Cette pré-approbation te donne une idée claire de ton budget d'achat, ce qui rend ton processus de recherche de propriété beaucoup plus efficace. Cela montre également aux vendeurs que tu es un acheteur sérieux qui peut vraiment concrétiser l'achat.

Je te recommande vivement de me rencontrer pour discuter de ta situation financière spécifique. En tant que courtière hypothécaire, je peux t'aider à naviguer tous ces éléments et t'assurer que tu fais les meilleures décisions pour ton avenir financier. Ton premier achat immobilier est un investissement dans ton avenir — faisons-le ensemble!

Renouvellement hypothécaire — Ne laisse pas ta banque décider pour toi

Ton hypothèque arrive à échéance bientôt, et peut-être as-tu déjà reçu une lettre de ta banque te proposant de renouveler automatiquement à un taux qu'ils ont décidé. Arrête-toi un instant. C'est justement le moment où tu dois être le plus vigilant et le plus proactif. Le renouvellement hypothécaire est une opportunité en or pour améliorer considérablement tes conditions hypothécaires — mais seulement si tu agis stratégiquement.

Quand dois-tu commencer ton processus de renouvellement?

La première règle à retenir est que tu ne dois jamais attendre jusqu'à la dernière minute. Idéalement, tu devrais commencer à explorer tes options quatre à six mois avant que ton hypothèque arrive à échéance. Ce délai te donne amplement de temps pour comparer les offres de différents prêteurs, négocier les meilleures conditions possibles, et prendre une décision éclairée sans pression. Si tu attends trop longtemps, tu te retrouves dans une position de faiblesse, et les prêteurs le savent. Tu es plus susceptible d'accepter n'importe quel taux qu'ils t'offrent simplement parce qu'il n'y a pas d'autre option à ce stade.

L'importance de magasiner auprès de plusieurs prêteurs

Tu pourrais être surpris d'apprendre que les taux offerts par différents prêteurs peuvent varier considérablement lors du renouvellement. Ta banque actuelle pourrait t'offrir un taux, mais une autre institution financière pourrait t'offrir quelque chose de bien meilleur. En tant que courtière hypothécaire, j'ai accès à plusieurs prêteurs et je peux te montrer exactement ce que chacun d'eux offre. Cela signifie que tu n'es pas limité à une seule option — tu peux vraiment comparer et choisir le meilleur scénario pour toi.

Ce qui arrive si tu signes une lettre de renouvellement à l'aveugle

Je vois trop souvent des clients qui signent la lettre de renouvellement de leur banque sans vraiment l'examiner ou explorer d'autres options. Cela peut être une grosse erreur. Une fois que tu as signé, tu es généralement lié à ces conditions pour les cinq prochaines années. Si tu avais pu obtenir un taux meilleur ailleurs, tu te rendrais compte de ton erreur trop tard. Chaque fraction de pourcentage compte — même 0,25 % peut représenter des milliers de dollars en intérêts supplémentaires ou des économies au cours de la durée de ton hypothèque.

Changer de prêteur : Oui, tu peux le faire!

Un mythe commun est que tu dois rester avec ta banque actuelle pour ton renouvellement. Ce n'est pas vrai. Au renouvellement, tu es entièrement libre de passer à un autre prêteur. Je compare souvent l'échéance hypothécaire à une page blanche. C'est l'occasion de revoir tes finances et d'ajuster ton budget à ton avantage! Cela signifie que si une autre institution t'offre un meilleur taux ou des meilleures conditions, tu peux complètement changer. Je peux t'aider avec ce processus entièrement — c'est l'une des choses que j'adore faire pour mes clients. Si tu peux économiser des milliers de dollars en changeant de prêteur, pourquoi ne pas le faire?

Le rôle d'un courtier hypothécaire au renouvellement

C'est ici que je peux vraiment t'aider. Je suis en contact avec des dizaines de prêteurs différents, et je sais exactement quels sont les meilleurs taux et conditions du marché à tout moment. Je peux t'aider à comparer les options, négocier en ton nom, et m'assurer que tu obtiens le meilleur résultat possible. Et voici la meilleure partie — cela ne te coûte rien! Je suis rémunérée par les prêteurs, pas par toi. Donc tu bénéficies de mon expertise et de mon accès au marché sans frais supplémentaires.

Tes pénalités de renouvellement

Une autre chose importante à comprendre : au moment du renouvellement, tu ne dois généralement pas faire face à des pénalités de remboursement anticipé. C'est un avantage majeur du renouvellement par rapport à un refinancement en milieu de terme. Tu es libre de magasiner et de changer de prêteur sans coûts additionnels. C'est une fenêtre d'opportunité — profites-en au maximum!

Pourquoi faire affaire avec un courtier hypothécaire?

Tu te demandes peut-être pourquoi tu devrais faire confiance à un courtier hypothécaire pour t'aider avec ton hypothèque. Après tout, tu peux simplement aller directement à ta banque, non? Bien sûr, tu pourrais — mais tu te priverais probablement d'un avantage financier considérable. Laisse-moi t'expliquer pourquoi faire affaire avec un courtier hypothécaire comme moi pourrait être l'une des meilleures décisions que tu prendrais pour ta situation financière.

C'est gratuit pour toi

Commençons par le plus important : faire affaire avec moi ne te coûte absolument rien. Je suis rémunérée par les institutions financières, pas par toi. Cela signifie que tu bénéficies entièrement de mes services et de mon expertise sans dépenser un seul dollar supplémentaire. C'est un arrangement gagnant-gagnant — tu obtiens une aide professionnelle pour l'une des décisions financières les plus importantes de ta vie, et cela ne t'apparaît sur aucune facture.

J'ai accès à de multiples prêteurs

Une de mes plus grandes forces est mon accès à un réseau étendu de prêteurs. Je suis en contact avec les principales banques, les caisses populaires, les sociétés de prêt hypothécaire, des prêteurs virtuels et bien d'autres institutions. Chaque prêteur offre des conditions et des taux différents, et certains sont mieux adaptés à ta situation spécifique que d'autres. Quand tu vas directement à une banque, tu n'as accès qu'aux produits de cette banque. Quand tu travailles avec moi, je peux comparer les offres de douzaines de sources et te présenter les meilleures options réellement disponibles pour toi.

Mon pouvoir de négociation

Grâce au volume de prêts que je traite chaque année, j'ai un réel pouvoir de négociation auprès des prêteurs. Ils veulent mon affaire, et cela me donne le pouvoir de négocier de meilleures conditions pour mes clients. Je peux demander des taux plus bas, des frais réduits, des conditions de prêt plus flexibles, et bien d'autres avantages que tu n'obtiendrais jamais en arrivant tout seul à la porte d'une banque. C'est un avantage direct qui se traduit par des économies réelles pour toi.

Des conseils personnalisés basés sur TA situation

Chaque situation est unique. Tu pourrais avoir un revenu variable, être travailleur autonome, avoir des antécédents de crédit compliqués, ou des circonstances particulières qui rendent ton dossier différent. Je passe du temps à vraiment comprendre ta situation, tes objectifs, et tes préoccupations. Ensuite, je trouve les solutions hypothécaires qui sont les meilleures pour TOI spécifiquement, pas juste une solution générique. Cela requiert une réelle expertise et une compréhension approfondie du marché hypothécaire.

Je suis réglementée et je dois agir dans ton intérêt

Il est important que tu saches que je suis réglementée par l'Autorité des marchés financiers (AMF) du Québec. Cela signifie qu'il existe des normes strictes que je dois respecter, dont l'obligation primordiale d'agir dans ton intérêt supérieur. Je ne peux pas simplement te proposer n'importe quoi — je dois vraiment me certifier que je recommande les meilleures solutions pour ta situation financière. C'est une protection importante pour toi.

Je peux aider avec les dossiers complexes

Si tu es travailleur autonome, si tu as un crédit endommagé, ou si tu as un autre facteur qui complique ton dossier, les banques peuvent être réticentes à travailler avec toi. Elles suivent des processus rigides et n'aiment pas les exceptions. Moi, j'ai les connexions et l'expertise pour trouver des prêteurs qui comprendront ta situation spécifique et seront disposés à travailler avec toi. C'est un avantage énorme si tu as un dossier qui sort de l'ordinaire.

Tu économises du temps et du stress

Chercher une hypothèque peut être incroyablement consommateur de temps. Il faut appeler différentes banques, remplir différents formulaires, attendre les appels de retour, comparer les offres. C'est stressant et fatigant. Quand tu travailles avec moi, je gère tout ça pour toi. Tu me donnes tes informations une fois, et je me charge de comparer les options et de te présenter les meilleures solutions. C'est un gain de temps énorme et une réduction majeure du stress.

L'assurance prêt hypothécaire (SCHL) — Ce que tu dois savoir

Ah, l'assurance hypothécaire — cette dépense obligatoire que tu dois ajouter à ton coût total d'achat immobilier si tu n'as pas au moins 20 % de mise de fonds. Je sais que ce n'est pas ce que tu veux entendre, mais c'est une réalité pour la plupart des premiers acheteurs. La bonne nouvelle? Une fois que tu comprends comment cela fonctionne, tu peux prendre des décisions meilleures et plus informées sur ta stratégie d'achat. Laisse-moi t'expliquer tout ce que tu dois savoir sur l'assurance prêt hypothécaire.

Quand l'assurance hypothécaire est-elle requise?

L'assurance hypothécaire est requise si ta mise de fonds est inférieure à 20 % du prix d'achat de la propriété. En d'autres termes, si tu empruntes plus de 80 % du coût de la maison, le prêteur t'obligera à obtenir une assurance hypothécaire pour se protéger au cas où tu ne pourrais pas rembourser. C'est ce qui permet aux prêteurs d'accepter une mise de fonds plus faible — l'assurance est leur filet de sécurité. Bien sûr, c'est toi qui paies pour ce filet de sécurité, pas eux!

Comment fonctionnent les taux de prime d'assurance

Le coût de ton assurance hypothécaire est basé sur le ratio prêt-valeur (LTV) — essentiellement, le pourcentage de la propriété que tu empruntes. Plus ta mise de fonds est faible, plus ton risque pour le prêteur est élevé, et plus ton assurance coûtera cher. Voici les taux de prime actuels : si tu mets en avant entre 5 et 9,99 % d'argent personnel, ton assurance coûtera environ 4,00 % du montant que tu empruntes. Entre 10 et 14,99 %, c'est 3,10 %. Entre 15 et 19,99 %, c'est 2,80 %. Tu vois le schéma — plus ta mise de fonds est importante, moins tu paies pour l'assurance.

Les frais supplémentaires pour les amortissements prolongés

Il y a aussi un autre coût à considérer. Si tu utilises l'amortissement de 30 ans (qui est maintenant disponible pour les premiers acheteurs depuis décembre 2024), tu devras ajouter 0,20 % supplémentaire à ta prime d'assurance. Cela signifie que si ta prime était de 4,00 %, elle deviendrait 4,20 %. Ce coût additionnel rend le paiement mensuel plus abordable, mais augmente le coût total d'assurance que tu paies. C'est un équilibre à considérer — préfères-tu des paiements mensuels moins élevés ou un coût total d'assurance moins élevé?

La taxe de 9 % au Québec

Voici quelque chose qui surprend beaucoup de gens au Québec : il existe une taxe de 9 % sur ta prime d'assurance hypothécaire. Oui, tu lis bien. Donc si ta prime est de 20 000 $, tu devras ajouter 1 800 $ en taxes. Cette taxe est généralement payée à la signature chez le notaire. C'est une dépense supplémentaire qui compte vraiment dans le calcul complet de tes coûts de clôture. Je m'assure toujours que mes clients la comprennent avant de s'engager dans un achat immobilier.

Le plafond assuré maximum de 1,5 million de dollars

Depuis 2024, le montant maximum que tu peux assurer avec une assurance hypothécaire est de 1,5 million de dollars. Cela a augmenté d'un maximum précédent de 1 million de dollars. Si tu achètes une propriété au-delà de ce montant, tu devras faire une mise de fonds plus importante pour rester dans les limites. C'est une bonne nouvelle pour les acheteurs dans les régions à prix plus élevés comme les banlieues de Montréal.

Les trois assureurs disponibles

Il y a trois assureurs hypothécaires au Canada : la SCHL (Société canadienne d'hypothèques et de logement), Sagen, et Canada Guaranty. Bien que les taux de prime soient généralement similaires entre ces trois, il y a parfois de légères différences selon la situation spécifique. De plus, certains prêteurs n'acceptent que certains assureurs. C'est une autre raison pour laquelle travailler avec un courtier est avantageux — je sais exactement quel assureur fonctionne le mieux pour ta situation.

Comment l'assurance est ajoutée à ton hypothèque

Je veux que tu sois clair sur quelque chose : le coût de l'assurance hypothécaire n'est pas quelque chose que tu paies comme une facture distincte. Au lieu de cela, le coût de la prime est ajouté au montant total de ton hypothèque. Donc si tu empruntes 300 000 $ et que ta prime d'assurance est 10 000 $, tu vas emprunter en réalité 310 000 $. Cela signifie que tu paieras des intérêts sur la prime d'assurance aussi. C'est important à comprendre pour calculer ton coût réel total.

Ce que l'assurance hypothécaire N'est PAS

Je dois clarifier un point important : l'assurance hypothécaire n'est pas une assurance-vie. Cela signifie que si quelque chose t'arrive, elle ne paiera pas ton hypothèque à tes héritiers. L'assurance hypothécaire ne te protège qu'en cas de défaut de paiement. Si tu veux une véritable assurance-vie pour protéger ta famille, tu devras considérer une assurance-vie distincte. C'est une protection différente et très importante à avoir.

Vol d'identité et crédit hypothécaire — Comment te protéger

Dans notre monde numérique, le vol d'identité est devenu une menace croissante pour les Canadiens. Et si cela t'arrive, cela peut avoir des conséquences graves — non seulement pour ta vie en général, mais spécifiquement pour ta capacité à obtenir une hypothèque. Comme courtière hypothécaire, j'ai vu des cas où une personne ne pouvait pas obtenir de financement parce que sa cote de crédit avait été sabotée par un vol d'identité. Donc voyons ensemble comment te protéger et quoi faire si cela se produisait.

Comment le vol d'identité affecte ta cote de crédit et ton hypothèque

Si quelqu'un vole ton identité et ouvre des comptes de crédit ou des prêts en ton nom, cela apparaîtra sur ton rapport de crédit. Les manquements de paiement sur ces comptes frauduleux vont réduire ta cote de crédit. Quand tu postules pour une hypothèque, le prêteur examine ta cote de crédit — c'est l'une de les première chose qu'ils regardent. Si ta cote a été endommagée par un vol d'identité, tu pourrais te voir refusé une demande de financement ou te voir offrir un taux beaucoup plus élevé. C'est particulièrement problématique si tu es en plein processus d'achat quand tu découvres le vol.

Signes que tu pourrais être victime de vol d'identité

Il y a plusieurs signes d'alerte à surveiller. Tu pourrais recevoir des factures pour des articles que tu n'as jamais commandés, ou des appels de créanciers à propos de comptes que tu n'as pas ouverts. Tu pourrais voir des comptes ou des prêts sur ton rapport de crédit que tu ne reconnais pas. Tu pourrais aussi remarquer que ta demande de crédit a été déclinée sans raison apparente. Si tu as accès à ton dossier de crédit en ligne, tu pourrais voir des adresses ou des numéros de téléphone que tu ne reconnais pas. Tous ces éléments sont des signaux d'alarme que tu devrais enquêter immédiatement.

Étapes à suivre si tu es victime

Si tu découvres que tu as été victime de vol d'identité, la première étape est de contacter les deux bureaux de crédit canadiens principaux : Equifax Canada et TransUnion. Tu dois placer une alerte de fraude sur ton dossier de crédit. Cette alerte informe les prêteurs que quelqu'un d'autre pourrait tenter d'accéder à ton crédit. Ensuite, tu devrais aussi obtenir une copie complète de ton rapport de crédit des deux bureaux pour voir exactement quels comptes frauduleux ont été ouverts.

Une autre étape importante est de déposer une plainte auprès de la police locale. Cela crée un dossier officiel de l'incident, ce qui peut t'aider si tu dois contester les comptes frauduleux. Tu devrais aussi contacter l'Autorité des marchés financiers (AMF) au Québec. L'AMF peut t'aider à naviguer le processus de résolution et s'assurer que tes droits en tant que consommateur sont protégés.

Contester les comptes frauduleux

Une fois que tu as signalé le vol à la police et à l'AMF, tu dois contacter chaque créancier qui a ouvert des comptes frauduleux en ton nom. Tu dois contester chaque compte frauduleux par écrit et fournir ta documentation — comme la plainte policière — pour prouver que c'était une fraude. Les créanciers ont l'obligation de mener une enquête. C'est un processus qui peut prendre du temps, souvent plusieurs semaines ou mois. Sois patient mais persévérant. Chaque compte contesté doit être retiré de ton rapport de crédit une fois confirmé comme frauduleux.

Stratégies de protection

La meilleure défense est la prévention. Commence par surveiller régulièrement ton crédit. Pratiquement tous les bureaux de crédit offrent maintenant un accès gratuit à ton rapport de crédit. Vérifie-le au moins une fois par an pour t'assurer que tout ce qui y apparaît est légitime. Protège aussi tes documents importants — garde ton numéro de compte bancaire, ton numéro de sécurité sociale, et tout autre numéro d'identification dans un endroit sécurisé. Déchire les documents contenant des informations personnelles avant de les jeter. Sois prudent en ligne — ne clique pas sur des liens douteux ou ne fournis pas d'informations personnelles en réponse à des courriels non sollicités.

Considère aussi l'assurance contre le vol d'identité. Il existe des services qui surveille ton crédit et te prévient immédiatement si quelque chose de douteux se produit. Bien que cela ne prévient pas le vol en lui-même, cela peut minimiser les dégâts en alertant rapidement les autorités appropriées.

Qu'est-ce que tu dois faire pendant une demande hypothécaire

Si tu es en train de demander une hypothèque et que tu découvres du vol d'identité sur ton dossier de crédit, tu dois le divulguer immédiatement à ton courtier et au prêteur. Ne cache pas cela — cela sera découvert lors de la vérification de crédit de toute façon. Fournis-leur toute la documentation de ta police signalée, tes lettres de contestation, et la preuve que tu agis de manière active pour corriger la situation. Beaucoup de prêteurs vont comprendre et accepter que tu sois victime. Avec de la documentation appropriée et un historique de résolution active, il peut être possible d'obtenir une hypothèque même si ton crédit a été temporairement affecté.

Comment je peux t'aider

Si tu es victime de vol d'identité et que tu cherches à obtenir une hypothèque, je suis là pour t'aider. J'ai travaillé avec de nombreux clients dans cette situation, et je sais quels prêteurs sont plus disposés à travailler avec quelqu'un qui a des problèmes de crédit documentés comme étant frauduleux. Je peux t'aider à préparer ta documentation, négocier avec les prêteurs en ton nom, et m'assurer que tu obtiens le meilleur taux possible compte tenu de tes circonstances. Tu ne dois pas affronter cela seul — viens me parler, et nous allons naviguer cela ensemble.

Prévention de la fraude et verrouillage de ton bureau de crédit

La fraude financière est une menace croissante qui peut t'affecter sans préavis. En tant que courtière hypothécaire, j'ai vu d'innombrables clients victimes d'usurpation d'identité ou de fraude de crédit qui ont dû dépenser des mois et des milliers de dollars pour restaurer leur réputation financière. La bonne nouvelle ? Il existe des mesures concrètes que tu peux prendre dès maintenant pour protéger tes informations sensibles et limiter les dégâts en cas de fraude. Parlons des types de fraudes qui menacent les Québécois et de la meilleure stratégie de défense : le verrouillage de ton bureau de crédit.

Types de fraudes financières

Les arnaqueurs utilisent plusieurs tactiques pour accéder à tes informations personnelles. L'hameçonnage est l'une des plus courantes : tu reçois un courriel qui semble provenir de ta banque ou d'un service de confiance, te demandant de confirmer tes identifiants de connexion ou tes numéros de compte. Ces courriels sont extraordinairement convaincants et contiennent souvent des hyperliens qui te dirigent vers des sites contrefaits.

La fraude téléphonique fonctionne différemment : un arnaqueur t'appelle en se faisant passer pour un représentant bancaire ou un agent des impôts, créant une urgence fictive pour te forcer à divulguer des informations. Les fraudeurs se servent de cette pression psychologique pour contourner ton jugement critique.

L'usurpation d'identité est peut-être la fraude la plus destructrice. Une fois que quelqu'un a accès à tes renseignements personnels — numéro d'assurance sociale, date de naissance, adresse — il peut demander du crédit en ton nom, contracter des emprunts, voire obtenir une hypothèque. Le pire ? Tu ne découvres souvent la fraude que des mois ou des années plus tard.

Comment les fraudeurs obtiennent tes informations

Les arnaqueurs ne travaillent pas au hasard. Ils achètent des listes de numéros de téléphone et d'adresses courriels volées lors de failles de sécurité chez les grandes entreprises. Ils fouillent aussi les réseaux sociaux pour trouver des détails personnels — ta date de naissance, le nom de ta rue, tes intérêts — qu'ils utilisent pour personnaliser leurs arnaques et augmenter le taux de succès.

Verrouillage du bureau de crédit : ta première ligne de défense

Un verrouillage de crédit est l'un des outils de protection les plus puissants à ta disposition. Au Canada, les deux principaux bureaux de crédit sont Equifax et TransUnion. Quand tu verrouilles ton dossier de crédit, tu empêches quiconque — y compris les fraudeurs — d'accéder à ton rapport de crédit ou d'obtenir du crédit en ton nom sans authentification supplémentaire.

Pour verrouiller ton crédit chez Equifax, visite equifax.ca et cherche l'option « Alerte de fraude » ou « Verrouillage de crédit ». Chez TransUnion, accède à transunion.ca. Les deux services sont gratuits.

Alerte de fraude vs. verrouillage de crédit

Une alerte de fraude demande aux prêteurs de vérifier ton identité avant d'accorder du crédit — moins restrictif qu'un verrouillage, mais aussi moins puissant. Un verrouillage, en revanche, bloque tout accès à ton dossier de crédit. Si tu as déjà été victime de fraude, opte pour le verrouillage. Si tu veux simplement ajouter une couche de protection préventive, une alerte peut suffire.

Étapes concrètes pour ta protection quotidienne

Surveille activement ton crédit chaque trimestre. Utilise des mots de passe forts et uniques pour chaque compte. Active l'authentification à deux facteurs sur tous tes comptes importants — courriel, banque, services de télécommunication.

Que faire si tu soupçonnes une fraude

Si tu remarques une activité suspecte, agis rapidement. Contacte immédiatement le Centre antifraude du Canada au 1-888-495-8501. Verrouille tous tes comptes en ligne, change tes mots de passe et signale la fraude à ton institution financière. La réaction rapide minimise les dégâts et accélère le processus de rétablissement.

Les prêteurs alternatifs — Une solution quand les banques disent non

Quand tu cherches une hypothèque et que les grandes banques te ferment la porte, tu pourrais te sentir découragé. Voici la bonne nouvelle : il existe un écosystème de prêteurs alternatifs (souvent appelés prêteurs B ou prêteurs secondaires) qui travaillent spécifiquement avec les emprunteurs que les banques refusent. En tant que courtière, je travaille régulièrement avec ces prêteurs pour trouver des solutions créatives pour mes clients.

Prêteurs alternatifs vs. prêteurs privés : une distinction importante

Il est crucial de faire la distinction entre les prêteurs alternatifs (prêteurs B) et les prêteurs privés. Les prêteurs alternatifs doivent respecter les lois et les réglementations du marché hypothécaire canadien. Ils sont assujettis à des normes de surveillance et doivent opérer de manière équitable et transparente.

Les prêteurs privés, en revanche, ont beaucoup plus de liberté dans la façon dont ils structurent leurs prêts. Quand je te recommande un prêteur alternatif, tu sais qu'il opère dans un cadre réglementaire établi et que tes droits sont protégés.

Qui ont recours aux prêteurs alternatifs ?

Les prêteurs alternatifs accueillent des emprunteurs dans plusieurs situations : travailleurs autonomes récents, crédit endommagé, transition professionnelle, revenus variables ou difficiles à documenter.

Conditions des prêts alternatifs

Les taux d'intérêt sont généralement 1 à 3 % plus élevés que ceux des banques traditionnelles. Certains prêteurs offrent des amortissements jusqu'à 35 ans. Le terme du prêt est souvent plus court — généralement entre 1 et 3 ans. L'objectif est souvent de te permettre d'accéder au financement maintenant, puis de retourner vers un prêteur A après avoir stabilisé ta situation financière. C'est une passerelle, pas une destination permanente.

Mise de fonds et délais d'approbation

Ta mise de fonds minimale est de 20 %. Une approbation est valide pour un maximum de 90 jours. Les délais de traitement sont d'environ 2 à 3 semaines.

Territoires couverts et frais additionnels

Les prêteurs alternatifs ne servent pas tous les territoires du Canada de la même façon. Certains peuvent ajouter des frais de financement au montant du prêt.

Pourquoi faire appel à une courtière ?

Naviguer dans le monde des prêteurs alternatifs seul peut être long et complexe. Comme courtière, j'ai établi des relations avec plusieurs prêteurs de confiance et je sais exactement quels prêteurs accepteraient tes circonstances particulières. Un prêt auprès d'un prêteur alternatif n'est pas un échec financier — c'est une stratégie intelligente pour accéder au marché immobilier.

Hypothèque pour travailleurs autonomes — Ton guide complet

Être travailleur autonome offre liberté et flexibilité, mais le système hypothécaire traditionnel ne l'a pas toujours bien compris. Heureusement, les prêteurs reconnaissent maintenant la valeur des travailleurs autonomes et ont développé des processus et des programmes spécifiques pour faciliter les hypothèques dans ta situation.

Documents nécessaires pour prouver tes revenus

Le document clé dont tu as besoin est tes avis de cotisation — à la fois l'avis de cotisation du Canada et l'avis de cotisation du Québec. Ces documents montrent tes revenus nets déclarés au cours des deux à trois dernières années et constituent la base du calcul du ratio prêt valeur (RPV). Tu devras aussi fournir tes déclarations d'impôt complètes pour les deux dernières années, tes feuillets T4 si tu as des revenus d'emploi mixtes, et parfois tes relevés bancaires des trois à six derniers mois.

Calcul du ratio prêt valeur

Les prêteurs prennent généralement le revenu moyen de tes deux dernières années. Toutefois, si ta dernière année est plus basse que la précédente, la majorité des prêteurs vont utiliser le revenu de cette dernière année comme base de calcul.

Programme de revenus autodéclarés

Si tu es travailleur autonome depuis au moins deux ans, ce programme peut t'offrir plus de flexibilité. Au lieu d'être restreint aux revenus indiqués sur tes documents officiels, le prêteur peut utiliser le revenu que tu déclares verbalement. Concrètement, tu fais une autodéclaration en fonction des revenus réels de ton entreprise et de tes dépenses.

Types d'entreprises et structures financières

Tu pourrais opérer comme travailleur autonome direct (entreprise enregistrée) ou comme propriétaire d'une compagnie incorporée. Pour toute question fiscale liée à ta structure d'entreprise, je te recommande toujours de consulter ton comptable ou ton fiscaliste.

Comment les prêteurs calculent tes revenus selon ta structure

Si ta compagnie est incorporée, les prêteurs vont utiliser le total de tes revenus d'emploi et de tes revenus de dividendes pour les deux dernières années. Pour les entreprises enregistrées, les prêteurs utilisent habituellement la moyenne de tes revenus nets des deux dernières années et majorent ce montant de 15 %.

Conseils pratiques

Réunis tous tes documents au moins trois mois avant de vouloir acheter. Assure-toi que tes déclarations d'impôt sont à jour et vérifie que tu n'as aucun arriérage d'impôts, tant au fédéral qu'au provincial. Être travailleur autonome et acheteur d'une première propriété est entièrement possible avec la bonne préparation.

Les prêteurs virtuels — Ce que tu dois savoir

Les prêteurs virtuels — des institutions financières qui opèrent entièrement en ligne sans succursales physiques — se multiplient au Canada et gagnent en popularité. Comme courtière hypothécaire, j'ai accès à plusieurs de ces prêteurs et je peux en recommander certains qui correspondent à tes besoins.

Qui sont les prêteurs virtuels canadiens majeurs ?

Au Canada, les prêteurs virtuels les plus établis incluent MCAP, First National et CMLS. Comme courtière, j'ai établi des relations de travail avec ces prêteurs, ce qui me permet de soumettre des demandes en ton nom.

D'où proviennent les fonds ?

La majorité des portefeuilles de prêteurs virtuels sont financés par de grandes institutions financières canadiennes. Ce sont des investisseurs solides et reconnus qui fournissent les fonds. Ton hypothèque est donc soutenue par des acteurs majeurs du marché financier, même si le nom du prêteur ne t'est pas familier.

Comment ça fonctionne avec une courtière

Tu n'as pas besoin de soumettre une demande directement en ligne. Comme courtière, j'ai accès à ces prêteurs moi-même. Je peux soumettre ta demande hypothécaire directement à leur équipe de traitement. Tu bénéficies de l'expertise et des connexions que j'ai construites.

Avantages des prêteurs virtuels

Leur processus est simple — tout se fait via téléphone, courriel et documents en ligne. Ils sont particulièrement intéressants pour les hypothèques assurées (mise de fonds inférieure à 20 %). Tu gardes ton compte bancaire habituel. Leurs portails clients sont intuitifs et accessibles.

Un avantage souvent méconnu : le calcul des frais de remboursement anticipé est dans la grande majorité des cas beaucoup plus avantageux chez les prêteurs virtuels que chez les institutions financières traditionnelles. Si tu dois briser ton hypothèque avant la fin du terme, la pénalité sera généralement moins élevée.

Délais et approbation

Habituellement, les prêteurs virtuels sont quand même plus rapides que les prêteurs traditionnels. Le processus est souvent plus prévisible et les délais de réponse sont généralement clairs.

Taux et conditions

Les taux sont généralement compétitifs avec les banques traditionnelles, parfois même légèrement plus attrayants parce qu'ils ont moins de frais d'exploitation. Je peux toujours te fournir une comparaison à jour quand tu es prêt à faire ta demande.

Séparation et hypothèque — Ce que tu dois savoir

Une séparation ou un divorce est déjà une période chargée émotionnellement, et les questions hypothécaires peuvent ajouter une couche de complexité supplémentaire. Que tu restes dans la maison, que tu la vendes ou que tu rachètes la part de ton partenaire, il existe des options et des stratégies hypothécaires que tu dois comprendre.

Continuer l'hypothèque actuelle ou renégocier ?

Si l'hypothèque est à vos deux noms, tu devras soit refinancer, soit négocier un transfert de titre. Dans tous les cas, l'approbation financière doit être refaite au complet. Ton revenu seul doit être suffisant pour supporter le paiement hypothécaire.

Rachat de la part de ton partenaire

C'est possible jusqu'à concurrence de 95 % de la valeur marchande de la propriété. Vous évaluez la valeur marchande, calculez l'équité et divisez selon votre accord.

Inclure le remboursement des dettes conjointes

Même dans le cadre d'un rachat de part, il est possible d'inclure dans le financement le remboursement de vos dettes conjointes. Par exemple, si vous détenez une carte de crédit conjointe et que vous souhaitez la rembourser et la fermer, le montant peut être inclus dans le financement hypothécaire.

Option du taux combiné

Supposons que ton hypothèque actuelle est à 5,5 % et que le taux du marché est de 4 %. Tu peux demander un taux combiné qui se situe entre les deux — par exemple 4,75 %. Tu combines ton hypothèque existante avec le rachat en une seule hypothèque.

Accès aux programmes pour premiers acheteurs après une séparation

Tu pourrais accéder au RAP (jusqu'à 60 000 $ de ton REER) si tu n'as pas été propriétaire au cours des quatre dernières années. Tu peux même te qualifier à nouveau si ta séparation est récente. Par contre, il faut vérifier les critères d'admissibilité auprès de Revenu Canada.

Impact sur le crédit

Une séparation elle-même ne cause pas automatiquement de dommages au crédit. Cependant, des retards de paiement durant la transition ou des dettes communes impayées peuvent affecter négativement ton crédit. Discute avec les personnes qui t'accompagnent de la clarté des responsabilités de chacun.

Enfants et pension alimentaire

Si des enfants proviennent de l'union, il faudra valider avec une entente signée s'il y a des paiements de pension alimentaire à payer ou à recevoir. Au Québec, il existe des programmes gratuits d'accompagnement avec des médiateurs professionnels.

La nouvelle Loi 56 et l'union parentale au Québec

Depuis le 30 juin 2025, le Québec a introduit l'« union parentale ». Si vous avez eu un enfant après le 29 juin 2025, vous êtes automatiquement sous ce régime, même non mariés. Si votre enfant est né avant, vous pouvez y adhérer par contrat notarié. Le patrimoine d'union parentale (maison, meubles, véhicules) est partagé 50-50 en cas de séparation. Les couples sans enfants ne sont pas affectés par cette loi.

Conseils pratiques

Consulte d'abord un spécialiste en droit familial, puis contacte-moi — je peux évaluer ta situation hypothécaire, explorer les options de refinancement ou de rachat, et t'aider à comprendre les implications financières de chaque scénario.

Le stress test hypothécaire — Pourquoi il existe et comment il fonctionne

Si tu as déjà magasiné une hypothèque, tu as probablement entendu parler du « stress test » — ou test de résistance hypothécaire. C'est une règle qui affecte directement le montant que tu peux emprunter, et pourtant, beaucoup de gens ne comprennent pas vraiment comment il fonctionne ni pourquoi il a été mis en place.

Qu'est-ce que le stress test ?

Le stress test hypothécaire, aussi appelé taux de qualification, est une règle introduite par le Bureau du surintendant des institutions financières (BSIF) dans le cadre de la ligne directrice B-20. Le prêteur ne vérifie pas seulement si tu peux payer au taux d'intérêt réel — il vérifie si tu pourrais encore payer si les taux augmentaient.

Comment le taux de qualification est-il calculé ?

Le prêteur te qualifie au plus élevé de ces deux taux : ton taux contractuel plus 2 %, ou le taux plancher fixé par la Banque du Canada. Par exemple, si ton taux contractuel est de 4,5 %, le prêteur te qualifiera à 6,5 % (4,5 % + 2 %). C'est ce taux de qualification qui détermine le montant maximal que tu peux emprunter.

Un exemple concret

Avec un revenu familial de 80 000 $ par année, sans le stress test, à un taux de 4,5 % sur 25 ans, tu pourrais emprunter environ 370 000 $. Avec le stress test (qualification à 6,5 %), le montant maximal tombe à environ 310 000 $ — une différence de 60 000 $ qui peut changer complètement le type de propriété que tu peux te permettre.

Pourquoi le stress test a-t-il été mis en place ?

Pour protéger les emprunteurs et le système financier canadien. Avant son introduction, plusieurs Canadiens s'endettaient au maximum en se basant sur des taux historiquement bas. Quand les taux ont monté, certains propriétaires se sont retrouvés incapables de supporter leurs paiements. Le stress test assure une marge de manœuvre financière suffisante.

Les exceptions au stress test

Depuis novembre 2024, le BSIF a assoupli les règles. Si tu transfères ton hypothèque vers un nouveau prêteur au renouvellement et que les conditions restent les mêmes (montant du prêt et amortissement inchangés), le stress test ne s'applique pas. Tu peux donc magasiner librement au renouvellement. Par contre, si tu veux refinancer ou modifier l'amortissement, le stress test s'applique toujours. Les prêteurs privés et certains prêteurs alternatifs ne sont pas soumis à la ligne directrice B-20 du BSIF.

Impact sur ta capacité d'emprunt

Le stress test réduit ta capacité d'emprunt d'environ 15 à 20 %. Mon conseil : fais ta pré-approbation tôt dans le processus pour connaître ton budget réel avant de commencer tes visites de propriétés.

Comment maximiser ta capacité d'emprunt

Rembourse tes dettes existantes avant de faire ta demande. Augmente ta mise de fonds si possible. Considère un amortissement de 30 ans si ton prêteur le permet. Et surtout, travaille avec une courtière comme moi qui peut magasiner parmi plusieurs prêteurs pour trouver les meilleures conditions pour ta situation.

Les frais à prévoir lors de l’achat d’une propriété

Tu as enfin trouvé ta propriété de rêve et tu es prêt à faire le grand saut ? Félicitations ! Mais avant de signer, il est important de savoir que le prix d’achat affiché n’est pas le seul montant que tu devras débourser. Plusieurs frais s’ajoutent à la transaction et il vaut mieux les prévoir pour éviter les mauvaises surprises. Comme courtière hypothécaire, je m’assure que mes clients ont un portrait complet de tous les coûts avant de s’engager.

L’inspection préachat

L’inspection préachat n’est pas obligatoire, mais elle est fortement recommandée. Un inspecteur en bâtiment vérifiera l’état général de la propriété : fondation, toiture, plomberie, électricité, isolation, etc. Le coût varie généralement entre 650 $ et 800 $ pour une maison unifamiliale. Certains acheteurs sont tentés de sauter cette étape pour économiser, mais les problèmes non détectés peuvent coûter des milliers de dollars en réparations. C’est un investissement qui en vaut la peine.

Les frais de notaire

Au Québec, toute transaction immobilière doit être finalisée devant un notaire. C’est l’acheteur qui assume ces frais. Le notaire s’occupe de la vérification des titres de propriété, de la rédaction de l’acte de vente et de l’acte hypothécaire, de la gestion des fonds en fidéicommis, ainsi que des recherches au Registre foncier. En 2026, les frais de notaire pour l’achat d’une maison unifamiliale se situent généralement entre 1 800 $ et 3 500 $, taxes incluses.

La taxe de bienvenue (droits de mutation)

La taxe de bienvenue, officiellement appelée droits de mutation immobilière, est un montant que tu devras payer à ta municipalité. Elle est calculée en fonction de la valeur la plus élevée entre le prix d’achat et l’évaluation municipale. Au Québec, elle varie généralement de 0,5 % à 1,5 % de la valeur de la propriété. À Montréal, un taux supplémentaire s’applique pour les propriétés de plus de 2 000 000 $. La facture arrive habituellement entre 3 et 6 mois après la signature chez le notaire, et tu auras 30 jours pour la payer.

L’assurance hypothécaire (SCHL)

Si ta mise de fonds est inférieure à 20 % du prix d’achat, tu devras souscrire à une assurance prêt hypothécaire auprès de la SCHL, Sagen ou Canada Guaranty. La prime est calculée en pourcentage du montant du prêt et varie selon ta mise de fonds. Par exemple, avec une mise de fonds de 5 %, la prime est de 4 % du montant du prêt. Cette prime est généralement ajoutée au montant de ton hypothèque et se rembourse avec tes paiements mensuels. Cependant, il ne faut pas oublier qu’il y a également une taxe provinciale sur la prime d’assurance de 9 % qui, elle, n’est pas financée. Ce montant doit être payé en même temps que la mise de fonds, chez le notaire, au moment de la signature. C’est un frais supplémentaire à prévoir dans ton budget.

L’assurance titres

L’assurance titres protège contre les vices de titres, les fraudes, les empiétements ou d’autres problèmes liés à la propriété qui pourraient ne pas avoir été détectés lors des recherches. Le coût de l’assurance titres varie en fonction de la valeur de la propriété. Certains prêteurs l’exigent, et même quand ce n’est pas obligatoire, c’est une protection intéressante à considérer.

Les ajustements et les taxes foncières

Lors de la signature chez le notaire, des ajustements seront faits entre le vendeur et l’acheteur pour les taxes municipales et scolaires déjà payées par le vendeur. Si le vendeur a payé les taxes pour toute l’année et que tu achètes en juillet, tu devras lui rembourser la portion des taxes couvrant la période où tu seras propriétaire.

Le déménagement et les rénovations

N’oublie pas les frais de déménagement, qui peuvent varier de 500 $ à 2 500 $ selon la distance et le volume. Si tu prévois des travaux de rénovation, c’est aussi un budget à planifier. Prévois également un montant pour l’ameublement et les petites réparations nécessaires dans les premiers mois.

Combien prévoir au total ?

En règle générale, prévois entre 2 % et 3 % du prix d’achat pour l’ensemble des frais de transaction, en plus de ta mise de fonds. Les prêteurs, lors d’une demande de financement, vont te demander de confirmer que tu disposes de l’équivalent de 1,5 % du prix de la propriété pour couvrir les frais de clôture. Cependant, en réalité, il faut souvent prévoir un peu plus que ce montant. Par exemple, pour une propriété de 400 000 $, tu devrais mettre de côté entre 8 000 $ et 12 000 $ supplémentaires. Contacte-moi via tonhypotheque.ca pour qu’on fasse ensemble un budget réaliste de ton projet d’achat.

Acheter un immeuble locatif à plusieurs : les contraintes quand les acheteurs ne sont pas conjoints

Acheter un immeuble locatif avec un ami, un frère, une sœur ou un partenaire d’affaires, c’est une idée qui séduit de plus en plus de monde. Partager la mise de fonds et les responsabilités, ça peut sembler avantageux. Mais quand les acheteurs ne sont pas conjoints, il y a des contraintes particulières qu’il faut connaître avant de s’engager.

La qualification hypothécaire

Quand tu achètes avec ton conjoint, les prêteurs considèrent naturellement vos deux revenus pour la qualification. Pour des acheteurs non conjoints, le processus est similaire en théorie, mais les prêteurs sont souvent plus prudents. Chaque coemprunteur sera évalué individuellement sur son crédit, ses dettes et sa capacité financière.

La responsabilité solidaire

C’est un point crucial. Quand vous signez un prêt hypothécaire ensemble, chaque emprunteur est responsable solidairement de la totalité du prêt, et non seulement de sa part. Si ton partenaire arrête de payer sa part, le prêteur peut te réclamer la totalité des paiements.

L’importance d’une convention entre coacheteurs

Contrairement aux conjoints qui bénéficient de protections légales en cas de séparation, les coacheteurs non conjoints n’ont aucun cadre juridique qui régit automatiquement leur relation d’affaires. Il est essentiel de faire rédiger une convention notariée qui précise la répartition des parts, les responsabilités, les règles en cas de désaccord et les conditions de sortie.

L’assurance vie et invalidité

Entre non-conjoints, il faut bien réfléchir à ce qui se passe si l’un des partenaires décède ou devient invalide. Est-ce que tu as les moyens d’assumer seul la totalité des paiements ? Est-ce que les héritiers du partenaire décédé deviendront tes nouveaux copropriétaires ?

Les implications fiscales

Chaque copropriétaire déclare sa part des revenus de loyer et des dépenses selon son pourcentage de propriété. C’est important d’avoir une comptabilité rigoureuse. Consulter un comptable est fortement recommandé.

La reprise de logement : un enjeu supplémentaire

Un point important : selon l’article 1957 du Code civil du Québec, un copropriétaire indivis ne peut exercer le droit de reprise de logement que s’il n’y a qu’un seul autre copropriétaire et que celui-ci est son conjoint. Si tu achètes avec un ami ou partenaire d’affaires, aucun de vous ne pourra reprendre un logement pour y habiter.

Mon conseil

Acheter un immeuble locatif à plusieurs peut être un excellent investissement, mais ça demande une préparation rigoureuse. Faites rédiger une convention notariée, assurez-vous d’avoir des assurances adéquates et consultez un comptable. Contacte-moi via tonhypotheque.ca pour évaluer votre capacité d’emprunt.

Le CELIAPP : ton allié pour acheter ta première propriété

Si tu rêves d’acheter ta première maison, le Compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété (CELIAPP) est un outil que tu dois absolument connaître. Depuis son lancement en 2023, c’est devenu l’un des meilleurs véhicules d’épargne pour les futurs propriétaires.

Qu’est-ce que le CELIAPP ?

Le CELIAPP combine les avantages du REER (déduction fiscale à la cotisation) et du CELI (aucun impôt au retrait). Tu obtiens une déduction d’impôt quand tu cotises, ton épargne croît à l’abri de l’impôt, et tu retires le tout sans payer d’impôt quand tu achètes ta première propriété.

Combien peux-tu cotiser ?

Le plafond annuel de cotisation est de 8 000 $, et le plafond à vie est de 40 000 $. Les droits inutilisés sont reportés à l’année suivante, jusqu’à un maximum de 8 000 $ par année. Le compte peut rester ouvert pendant un maximum de 15 ans.

L’avantage fiscal double

Chaque dollar que tu cotises réduit ton revenu imposable. Si tu gagnes 60 000 $ et que tu cotises 8 000 $, ton revenu imposable tombe à 52 000 $, ce qui peut te faire économiser entre 2 400 $ et 3 200 $ en impôt. Et contrairement au RAP, tu n’as pas à rembourser les montants retirés.

CELIAPP et RAP : peut-on combiner les deux ?

Oui ! Le RAP te permet de retirer jusqu’à 60 000 $ de ton REER (remboursable sur 15 ans). Le CELIAPP te permet de retirer jusqu’à 40 000 $ sans obligation de remboursement. En combinant les deux, tu pourrais accéder à jusqu’à 100 000 $ pour ta mise de fonds.

Mon conseil

Même si tu ne prévois pas acheter dans l’immédiat, ouvre ton CELIAPP le plus tôt possible. L’avantage fiscal est immédiat et ton épargne travaille pour toi à l’abri de l’impôt. Contacte-moi via tonhypotheque.ca pour intégrer le CELIAPP dans ta stratégie d’achat.

La mise de fonds avec un don : ce que tu dois savoir

Beaucoup de familles choisissent d’aider leurs enfants en leur offrant un don pour la mise de fonds. C’est une pratique très courante — près d’un premier acheteur sur trois bénéficie d’un don familial. Mais il y a des règles précises à respecter pour que le prêteur accepte ce don.

Don ou prêt ? La distinction est fondamentale

Un don est un montant remis sans aucune obligation de remboursement. Un prêt, même informel et sans intérêt, est une dette qui affectera tes ratios d’endettement. Pour ta qualification hypothécaire, un don pur et simple est beaucoup plus avantageux.

La lettre de don : un document essentiel

Le prêteur exigera une lettre de don signée confirmant le montant exact, le lien entre donateur et bénéficiaire, et une déclaration claire que le montant est sans obligation de remboursement. Je peux te fournir un modèle accepté par la plupart des institutions.

La mise de fonds non conventionnelle

Il existe également la mise de fonds non conventionnelle, qui peut provenir de sources différentes comme un ami ou un employeur. Les prêteurs qui acceptent ce type ont des conditions plus strictes. C’est le genre de situation où mon rôle de courtière prend tout son sens.

Les implications fiscales

Au Canada, les dons entre membres de la famille ne sont généralement pas imposables pour le bénéficiaire. Le donateur n’a pas non plus d’impôt à payer sur le don lui-même.

Mon conseil

Planifie le transfert le plus tôt possible. Idéalement, les fonds devraient être dans ton compte au moins 90 jours avant ta demande de prêt. Contacte-moi via tonhypotheque.ca pour préparer la documentation nécessaire.

Les prêts hypothécaires inversés : une option pour les 55 ans et plus

Si tu es propriétaire de 55 ans ou plus et que tu cherches à améliorer ta qualité de vie à la retraite sans vendre ta maison, le prêt hypothécaire inversé pourrait t’intéresser. C’est un produit méconnu qui permet de convertir une partie de la valeur de ta propriété en argent, sans paiements mensuels.

Comment fonctionne un prêt inversé ?

Avec un prêt inversé, le prêteur te verse de l’argent et tu n’as aucun paiement à faire. Le prêt est remboursé uniquement lorsque tu vends ta maison, que tu déménages ou à ton décès. Tu conserves la propriété de ta maison.

Combien peux-tu emprunter ?

Tu peux généralement accéder à jusqu’à 55 % de la valeur estimée de ta propriété. Le montant exact dépend de ton âge, de la valeur de ta propriété et de son emplacement. Tu peux recevoir les fonds en un montant forfaitaire ou en versements mensuels.

Les avantages

L’argent reçu est libre d’impôt (c’est un emprunt, pas un revenu). Aucun paiement mensuel. Tu restes propriétaire. Pas d’exigence de revenu minimum ou de pointage de crédit. Tu peux utiliser l’argent comme tu le veux.

Les inconvénients à considérer

Les taux d’intérêt sont plus élevés que les prêts traditionnels. Les intérêts s’accumulent et s’ajoutent au solde (capitalisation). Ta dette augmente tandis que ta valeur nette diminue. Cela peut réduire l’héritage que tu prévois laisser.

Mon conseil

Le prêt inversé est un outil légitime qui peut améliorer ta qualité de vie à la retraite, mais il ne convient pas à tout le monde. Contacte-moi via tonhypotheque.ca pour évaluer si cette option est la bonne pour toi.

Le financement d’une propriété locative : comment ça fonctionne

Investir dans l’immobilier locatif est une stratégie populaire pour bâtir son patrimoine. Mais le financement d’un immeuble à revenus fonctionne différemment de celui d’une résidence principale. Les règles sont plus strictes et la mise de fonds est souvent plus élevée.

La mise de fonds requise

Duplex (propriétaire occupant) : 5 %. Triplex/quadruplex (propriétaire occupant) : 10 %. Immeuble non occupé par le propriétaire : 20 %. Immeubles de 5 logements et plus : minimum 15 % de la valeur économique.

La qualification

Le prêteur examine tes revenus personnels et les revenus de loyer de l’immeuble (souvent 50 % à 80 % comptabilisés). Le test de résistance s’applique également.

Les ratios importants

Le ratio ABD (amortissement brut de la dette) ne doit pas dépasser 39 %. Le ratio ATD (amortissement total de la dette) ne doit pas dépasser 44 %. Les revenus de loyer sont intégrés dans le calcul.

Propriétaire occupant vs investisseur pur

Si tu habites un des logements, tu bénéficies de conditions plus avantageuses. C’est une stratégie populaire chez les premiers acheteurs : acheter un duplex, habiter un logement et louer l’autre.

Mon conseil

L’investissement locatif peut être très rentable quand c’est bien planifié. Dans un marché qui évolue constamment, une bonne préparation est plus importante que jamais. Visite tonhypotheque.ca pour en savoir plus.

Mon accompagnement lors d’une demande de prêt hypothécaire

Quand tu fais appel à moi comme courtière hypothécaire, tu ne fais pas juste obtenir un taux. Tu obtiens un accompagnement complet, du début à la fin de ton projet.

Étape 1 : la rencontre initiale

Tout commence par un appel où on discute de ton projet, ta situation financière et tes objectifs. Cet échange se fait par téléphone ou par vidéoconférence, selon ta préférence.

Étape 2 : l’analyse de ton dossier

J’analyse ta situation financière en détail. Je vérifie tes revenus, tes dettes, ton historique de crédit et ta capacité d’emprunt. Mon rôle est de t’informer et de te guider, pas de te vendre quelque chose.

Étape 3 : la recherche du meilleur financement

J’ai accès à plusieurs prêteurs et je magasine pour toi. Je ne compare pas seulement les taux : je regarde aussi les conditions de remboursement, les pénalités, la flexibilité et les privilèges de prépaiement.

Étape 4 : la soumission et le suivi

Je prépare et soumets ton dossier au prêteur. Je m’assure que tous les documents sont complets et je fais le suivi tout au long du processus d’approbation.

Étape 5 : l’approbation et la signature

Quand ton prêt est approuvé, je t’explique les conditions finales et je coordonne avec ton notaire. Je reste disponible jusqu’à la remise des clés et même après.

Pourquoi travailler avec moi ?

Rigueur, transparence et approche humaine. Mes services sont gratuits pour toi. Contacte-moi via tonhypotheque.ca pour qu’on commence à travailler ensemble sur ton projet.

Guide du premier acheteur : les étapes clés pour financer ton premier achat

Acheter ta première propriété, c’est un moment excitant, mais ça peut aussi sembler compliqué. Par où commencer ? Quels documents préparer ? Voici ton guide complet.

Étape 1 : Évalue ta situation financière

Avant même de commencer à visiter des propriétés, fais le point sur ta situation. Revenu annuel, dettes actuelles, épargne pour la mise de fonds, pointage de crédit. Ces informations détermineront ta capacité d’emprunt.

Étape 2 : Obtiens ta préapprobation

La préapprobation te donne un montant maximum d’emprunt et renforce ta position de négociation. La garantie de taux est généralement valide de 90 à 120 jours, selon le prêteur. C’est gratuit et sans engagement.

Étape 3 : La mise de fonds minimale

5 % pour les premiers 500 000 $, 10 % pour la portion au-dessus de 500 000 $ (jusqu’à 1 499 999 $), et 20 % pour les propriétés de 1 500 000 $ et plus.

Étape 4 : Les programmes pour premiers acheteurs

CELIAPP (jusqu’à 40 000 $), RAP (jusqu’à 60 000 $), crédit d’impôt fédéral de 1 500 $, et exemptions municipales de la taxe de bienvenue. Je m’assure que tu profites de tous les programmes auxquels tu as droit.

Étape 5 : Prépare tes documents

Pièces d’identité, preuves de revenus (talons de paie, lettre d’emploi, relevé T4, avis de cotisation), relevés bancaires des 90 derniers jours, preuves de mise de fonds et relevé de tes dettes actuelles.

Étape 6 : La recherche et l’offre

Avec ta préapprobation en main, commence ta recherche en toute confiance. Assure-toi d’inclure des conditions de financement et d’inspection pour te protéger.

Prends rendez-vous avec moi

Mon rôle est de simplifier le processus et de t’accompagner à chaque étape. Contacte-moi via tonhypotheque.ca pour une consultation gratuite et sans engagement.

Prendre soin de la planète… et de votre hypothèque

Publié à l'occasion du Jour de la Terre — 22 avril 2026

Saviez-vous que prendre soin de la planète peut aussi alléger votre hypothèque ? À l'occasion du Jour de la Terre, j'ai envie de vous parler d'une opportunité encore trop méconnue : les hypothèques vertes et les remboursements de prime d'assurance hypothécaire offerts aux acheteurs de maisons écoénergétiques.

La bonne nouvelle ? Les trois assureurs hypothécaires actifs au Canada — la SCHL, Sagen et Canada Guaranty — offrent tous un remboursement pouvant atteindre 25 % de la prime payée lorsque vous achetez une propriété admissible. C'est une économie concrète qui récompense vos choix durables, et qui reste trop souvent oubliée au moment de la transaction.

1. SCHL Éco Plus : pour les maisons neuves écoénergétiques

Le programme SCHL Éco Plus s'adresse aux acheteurs qui font appel à l'assurance prêt hypothécaire de la SCHL pour financer une maison neuve certifiée écoénergétique (par exemple Novoclimat au Québec, ou autre certification reconnue).

Ce que le programme offre : remboursement partiel de 25 % de la prime d'assurance hypothécaire, demande possible dans les 24 mois suivant la clôture du prêt. Depuis juillet 2025, ce programme est réservé aux maisons neuves accompagnées d'un certificat d'efficacité énergétique reconnu.

2. SCHL Éco Améliorations : pour les rénovations écoénergétiques

Vous possédez déjà votre maison et envisagez des rénovations majeures pour réduire votre consommation d'énergie ? Le programme SCHL Éco Améliorations s'applique au moment d'un refinancement assuré par la SCHL, lorsque les travaux permettent d'améliorer l'efficacité énergétique de la propriété (isolation, remplacement du système de chauffage, fenêtres écoénergétiques, etc.). Remboursement partiel pouvant atteindre 25 % de la prime, selon le niveau d'amélioration énergétique atteint après les travaux.

Précision sur les critères : le « point de bascule »

Pour les maisons existantes (volet rénovation), il est souvent nécessaire d'atteindre une amélioration d'au moins 20 % de la cote ÉnerGuide ou d'atteindre une cible spécifique fixée par l'assureur pour être admissible au remboursement.

💡 Bon à savoir : pour les propriétés existantes, une évaluation énergétique avant et après les travaux est souvent requise pour prouver le gain d'efficacité. Cette évaluation, réalisée par un conseiller ÉnerGuide autorisé par Ressources naturelles Canada, permet de documenter la cote avant les rénovations, puis de confirmer le gain réel une fois les travaux terminés. C'est cette preuve qui déclenche votre droit au remboursement.

3. Sagen — Programme d'habitation écoénergétique

Sagen (anciennement Genworth Canada) propose son propre programme de remboursement pour les acheteurs d'une maison neuve écoénergétique assurée chez eux. La maison doit détenir une certification reconnue, ou consommer au moins 20 % moins d'énergie (gigajoules/année) qu'une « maison typique neuve » selon le système ÉnerGuide de Ressources naturelles Canada. Remboursement de 25 % de la prime (taxes provinciales applicables incluses), demande à soumettre dans les 24 mois suivant la clôture du prêt. Les documents justificatifs (rapport ÉnerGuide, certification) ne doivent pas avoir plus de 5 ans.

4. Canada Guaranty — Energy-Efficient Advantage

Le troisième assureur, Canada Guaranty, offre un programme très similaire à celui de Sagen. Maison neuve répondant à une certification admissible, ou consommant au moins 20 % moins d'énergie qu'une maison typique neuve. Remboursement de 25 % de la prime d'assurance hypothécaire, demande à présenter dans les 24 mois suivant l'avance hypothécaire, traitement du remboursement entre 8 et 12 semaines après réception de la demande complète.

Pourquoi ces programmes valent la peine

Pour vous donner un ordre de grandeur : sur une maison de 400 000 $ financée à 95 %, la prime d'assurance hypothécaire peut facilement se situer entre 10 000 $ et 15 000 $. Un remboursement de 25 %, c'est donc potentiellement 2 500 $ à 3 750 $ qui retournent dans vos poches — simplement parce que votre maison est plus respectueuse de l'environnement.

À cela s'ajoutent d'autres incitatifs qui peuvent se combiner, notamment au Québec : Rénoclimat (Gouvernement du Québec) pour accompagner vos rénovations écoénergétiques, LogisVert (Hydro-Québec) pour l'installation d'équipements efficaces, et Chauffez vert pour la conversion des systèmes de chauffage au mazout. Ces programmes sont indépendants du remboursement de la prime, mais peuvent s'additionner à vos économies globales.

Ce que je vous recommande comme courtière hypothécaire

Chaque situation est unique : le type de propriété, l'assureur impliqué, le niveau de certification énergétique et le moment de la transaction influencent directement votre admissibilité. Avant de prévoir un achat ou un refinancement dans une optique écoénergétique, il est important de valider l'admissibilité du projet auprès d'un professionnel avant de signer, de conserver tous les documents relatifs à la certification ou à l'évaluation ÉnerGuide, de faire la demande de remboursement à temps (le délai de 24 mois passe vite !) et de vérifier si d'autres subventions provinciales peuvent se combiner à votre projet.

Parlons-en avant le Jour de la Terre 🌍

Que vous planifiiez l'achat d'une maison neuve certifiée, des rénovations majeures ou un refinancement pour rendre votre propriété plus écologique, je peux analyser votre dossier et vérifier quels programmes s'appliquent à votre situation. Chaque geste compte — pour la planète, et pour vos finances. Contacte-moi via tonhypotheque.ca pour une analyse gratuite et sans engagement.

Note importante : Les informations présentées dans cet article sont fournies à titre informatif seulement et reflètent les programmes en vigueur à la date de publication (avril 2026). Les critères d'admissibilité et les montants de remboursement peuvent être modifiés sans préavis par les assureurs ou les organismes concernés. Chaque situation étant unique, il est recommandé de consulter un courtier hypothécaire autorisé par l'AMF afin d'obtenir une analyse personnalisée et conforme à votre dossier. Sources officielles : SCHL (cmhc-schl.gc.ca), Sagen (sagen.ca) et Canada Guaranty (canadaguaranty.ca).